כידוע, אני מאמינה גדולה בתמ"א 38. פרויקט בו כולם יוצאים נשכרים.
אני רוצה לספר לכם על תופעה, בה נתקלתי לאחרונה, תופעת "הדייר המתחכם".
אותו אחד אשר אינו מבין כי בתכליתה של התמ"א עומד הצורך- שלא לומר ההכרח – להפוך את הבתים הישנים בהם מתגוררת רוב האוכלוסיה במדינה לבטוחים יותר (ממ"ד+חיזוק יסודות).
כך, אותו דייר מתחכם ייטה – מתוך אי הבנה בסיסית של התכנית ותכליתה – להתייחס אליה כאל עסקת נדל"ן רגילה, בה קונים דירה אצל קבלן.
אלא שלא כך הם פני הדברים. עסקת תמ"א היא סוג של עסקת קומבינציה. ברצוני להסב את תשומת ליבם של כל בעלי הדירות (להלן: "הבעלים") לייחודה של עסקת תמ"א 38:
1. ראשית ולפני הכל, יש לזכור כי לב ליבה של התכנית היא סוגיית החיזוקים נגד רעידות אדמה והממ"ד נגד מתקפות טילים.
2. בקניית דירה מקבלן, מציג הקבלן בפני קהל לקוחותיו את תכניות המוצר המוגמר אשר מחייבות אותו חוזית. התכניות הללו כבר קיבלו את ההיתרים הנחוצים מכל הרשויות. מאידך, בתמ"א 38 בשלב בו הבעלים מתחברים ליזם לאחרון יש תכנית כללית, רעיונית בלבד. קל וחומר שאין לו עדיין היתרים מהרשות המקומית. בשלב זה, פרטי התכנית והתמורות שיקבלו הבעלים הינם ראשוניים בלבד. חשוב לציין, כי מנקודה זו ניתן ליזם חלון זמן של כ 4-5 חודשים בהם הוא אמור להכין תכניות פרטניות אותן יגיש לעירייה כבקשה להיתר. התכניות הן סופיות רק בשלב בו ניתן ההיתר מן הרשות המקומית. במידה ויש פער, החורג מרמת הסטייה המותרת שנקבעה בהסכם שנחתם בין היזם והבעלים, או-אז יוכלו הצדדים להיפרד כל עוד תום הלב של מי מהצדדים אינו מוטל בספק.
3. מול היזם עומדים כל בעלי הדירות בבניין. לכל אחד מהם מאוויים ורצונות, דעות ומחשבות. נדיר המצב בו לגבי סוגיה כלשהי יגיעו להסכמה פה אחד. יחד עם זאת, כל אחד מהבעלים הינו שותף שווה. לכל אחד מהם קול 1. לכן, כדי להתקדם בפרויקט אין מנוס מקבלת החלטת הרוב.
4. התמורות שצריך היזם לתת לבעלים חייבות להיות הוגנות. אך, יש להישמר ממצב בו דרישות מופרזות של הבעלים יפוצצו את הפרויקט. האמינו לי, אתם לא מעוניינים ביזם לא אחראי, אשר טעה בחישובי ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט. יזם כזה הוא רע לכם מכל בחינה:
א. אם הבטיח לכם הרים וגבעות – משיגיע לשלב המעשי של התכניות יתברר שלא באמת יוכל לקיימם.
ב. אם יקיים – יפשוט רגל.
זיכרו, במסגרת תמ"א 38/2 אתם מקבלים "מתנה" בשווי של 30-40% מערך הנכס שבבעלותכם!!! אין זה אומר, שלא צריך להתנהל מו"מ ביניכם לבין היזם על התמורות שתקבלו ממנו עבור "המתנה" שאתם מעניקים לו…..אבל פרויקטים רבים אינם יוצאים לפועל בשל הדייר המתחכם, אותו אחד ששוכח את תכליתו העיקרית של הפרויקט, בטוח שהוא עומד לבנות לעצמו את אחוזת חייו ולשם כך מנסה לסחוט תמורות בלתי הגיוניות בעליל מן היזם.
וכך, יוצאים הוא אך גם כל שאר הבעלים ללא כלום, כשכל הזמן, האנרגיה והמאמצים שהשקיעו בקידום הפרויקט יורדים לטמיון….