חיפוש
  • עו"ד הילה גבאי-זיתוני

למה תמ"א (38/2) ולא פינוי בינוי?

נראה, כי היום כבר אין ויכוח לגבי הסוגיות הבאות והצורך בפתרונן:

1. הצורך בחיזוק יסודות נגד רעידות אדמה.

2. החובה בקיומו של מרחב מוגן בכל דירה.

3. כי הגיעה העת למתיחת פניםלנוף האורבני בערינו.

4. כי יש לשנות את תפיסת התכנון האורבני ולהתאימה למציאות המשתנה.

5. כי עתודות הקרקע במרכז הארץ הולכות ומצטמצמות.

6. כי הגדלת היצע הדירות תרגיע את בועת הנדל"ן הרותחת בערי המרכז.


בחוקקו את חוק תמ"א 38 (להלן: "החוק" או "תמ"א")בשנת 2005 הבין המחוקק כי לא ניתן יהיה לפתור את הסוגיות דלעיל אך ורק במסגרת תקציב המדינה, המוגבל בלאו הכי,וכי יש צורך לתמרץ  הן את היזמים והן את בעלי דירות על מנת ליצור מצב בו כל הצדדים המעורבים יהיו נשכרים.

ברם, במשך 7 שנים (2005-2012) בוצעו פרויקטים בודדים של תמ"א.כלכלנים ואנשי נדל"ן רבים מיהרו להספיד את התכנית וקראו לבטלה. אלאשבשנת 2012 החליטה המדינה לעשות מעשה ולקדם את החוק. ננקטו מספר צעדים משמעותיים ונעשו תיקונים בחוק, אשר הפכו אותו מאות מתה ללהיט נדל"ני, והיום כל חברה יזמית ו/או חברת בנייה המכבדת עצמה הקימה מחלקה המקדמת פרויקטים של  תמ"א 38.

במסגרת הצעדים שננקטו אזכיר את תיקון 3 אשר העניק הקלות,הטבות ותמריצים ליזמים, כמו זכויות בנייה נוספות, אפשרות לנייד זכויות, הקלות שונות בתכנון ובניה והקלות מיסויות.

כמו כן, בעלי דירות החלו להבין ולהפנים את התועלת הרבה העשויה לצמוח להם ממימוש החוק. כשבמקביל, שיעור ההסכמה, הדרוש לביצוע תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) שונה בחוק, וירד מ- 100% ל- 80%, מה שהביא לזרם של מאות בקשות, שהיו חסומות עד אז בגין סירובו של דייר אחד בלבד לקידום הפרויקט.

ברם, גם לאחר התיקונים החשובים הללולחוק תמ"א 38 יש עדיין מגבלות וחסמים, אשר מונעיםאת מיצויו באופן המיטבי,ואת הפוטנציאל העצום הטמון בולחולל את השנוי הנחוץ.

לא זו אף זו. יש הטוענים כי החוק, במתכונתו הנוכחית,ייצור בהכרח בעתיד בעיות תכנוניות קשות, אשר פתרונן יעלה ביוקר למדינה.טענה זו אינה מופרכת מיסודה. במיוחד, לאור העובדה, שבתכנון הצופה פני עתיד,מושכל וכוללני ניתן יהיה להימנע מהן.

אסביר.במסגרת תמ"א 38 פועלים היזם והדיירים של כל בניין למקסום תמורותיהם מהפרויקט.כל בניין מתנהל כפרויקט נפרד,עצמאי. ההתנהלות הינה ספורדית, ללא כל תאום בין הבניינים באותו רחוב, המקדמים פרויקט תמ"א.הדבר מתנהל, אפוא,ללא כלתכנון סביבתי כולל,ללא התאמת התשתיות (ביוב, תחבורה, בתי"ס, גנים, שרותי קהילה כיו"ב) לצרכי הרחוב, שאמורים להשתנות, ולו בגין העובדה הפשוטה שעם סיום הביצוע אמור מספר תושבי הרחוב לצמוח פי שלושה, לכל הפחות.

יחד עם זאת, יש לציין, כי  לתמ"א 38 יתרון עצום בכך שהתכנית נותנת תשובות מהירות ופתרון יעיל בפרק זמן קצר יחסית, בשל העובדה שהבקשות להיתר מוגשות לוועדות המקומית בכל עיר ומאושרות על ידן.

חוק פינוי בינוי, לעומת זאת, מתייחס למתחמים גדולים, לשיקום שכונות שלמות, ולפיכךלוקח בחשבון את כל הגורמים התכנוניים, נותן להם פתרונות מושכלים, ובכך מקדים רפואה למכה. אך, עפ"י המתכונת הביורוקרטית הקיימת ופועלת כיום, פרויקט פינוי בינוי עשוי להימשך למעלה מ- 10 שנים, זאת משום שחוק פינוי בינוי קובע כי בקשות להיתר יופנו לוועדות מחוזיות, אשר קורסות מעומס עבודה, ולכן אישור מהן ניתן – במקרה הטוב – לאחר 5-10 שנים ואף יותר.

לאור האמור עולה, כי הפתרון למצב הלא בריא המתואר לעיל,מצוי בשילוב יתרונותיו של חוק תמ"א 38 עם יתרונות חוק פינוי בינוי. קרי, מתן פתרונות כוללים, מקיפים, מושכלים, יעילים ומתוכננים מראש – כנהוג בפרויקטים של פינוי בינוי, אך בצורה יעילה ומהירה, ככל האפשר, כפי הנעשה בתמ"א 38. מה גם, יש לציין, כי במסגרת פרויקט פינוי בינוי התמורות לכל הצדדים הן, לאין שיעור, גבוהות יותר מאשר במסגרת תמ"א 38.

רפורמת הפרגולות (להלן: "הרפורמה"), שעברה בשבוע שעבר בכנסת בקריאה ראשונה ברוב גדול, מהווה צעד ראשון לכיוון הנכון.הרפורמה מטפלת בשימת דגש מיוחד על הסרת חסמים,  קיצור לוחות זמנים, צמצום הבירוקרטיה והפחתת הריכוזיות.

אך, הצעד המשמעותי והחשוב ביותר שננקט במסגרת הרפורמה הוא ביזור סמכויותיהן של הוועדות המחוזיות והעברת חלק מהן, בצורה מושכלת, לוועדות המקומיות.מהלך כזה, של ביזור סמכויות 6 וועדות מחוזיות והעברת חלק מהן – בחוק -  לידי 123 וועדות מקומיות  אמור לשחרר את צוואר הבקבוק שנוצר מן העומס, הבלתי סביר בעליל,בעבודתן של הוועדות המחוזיות.

המסקנה העולה מכל האמור לעיל היא, כי ההפרדה בין חוק תמ"א 38 וחוק פינוי בינוי אינה נכונה עוד, שלא לומר לא רלבנטית  למציאות בה אנו חיים ולשינויים אותם אנו חפצים לקדם. לפיכך,הפתרון הנכון, הראוי והיעיל ביותר הוא העברת סמכויות, לאישור פרויקטים של פינוי בינוי, מהוועדות המחוזיות (הקורסות) לוועדות המקומיות.

5 צפיות

קורנובסקי גבאי זיתוני - עורכי דין

 מגדל מידטאון, קומה 23, דרך מנחם בגין 144, ת"א  

טל': 03-7442240 | נייד: 050-7414541 (הילה) 052-8033357 (אוריתה)  |  דוא"ל: orita@kgzlaw.com | hila@kgzlaw.com